21世纪经济报道记者李莎北京报道 日前瑞银投资，北京发布《2025年北京市住房发展年度计划》，明确今年商品房用地供应、保障性住房建设等目标，并提出优化住房用地供应、加大住房保障力度、持续推进房地产市场回稳向好等多项重点任务。
不只是北京瑞银投资，近期广州、成都、天津、青岛、厦门、哈尔滨等地也发布了今年住房发展计划，另外，杭州、武汉等地披露了今年住宅用地供应计划和保障性住房筹建目标。
记者梳理发现，缩量提质是各地今年住房用地尤其是商品住房供应的重要特征，与去年相比，今年各地商品住房用地供应规模有不同程度缩减。另外，各地保障性住房筹建规模整体也有所下降，收购存量商品房用作保障性住房成为重要方向。各地持续完善住房保障体系建设，在稳妥推进配售型保障性住房筹建的同时，继续发力保障性租赁住房建设，着力构建多层次、差异化的住房保障体系。
商品住房用地供应收缩
日前发布的《2025年北京市住房发展年度计划》明确了今年北京住房发展的8项重点任务，其中优化住房用地供应居于首要位置。
在合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地原则指导下，今年北京计划安排商品住房用地240-300公顷。较去年计划安排商品住房用地供应下限300公顷、入库300公顷，今年商品住房用地计划供应规模有所下降。
不只是北京，成都、杭州、武汉、天津、青岛等地今年商品住房用地或住宅用地计划供应量也有不同程度下降。
如成都今年计划新增商品住房用地供应9000亩，供应商品住房12万套，约1560万平方米，与去年相比，新增商品住房用地供应量减少2500亩，降幅约21.7%；计划供应商品住房量减少2.7万套，约376万平方米，降幅分别约18.4%、19.4%。
再如杭州今年市区住宅用地供应计划为517.32公顷，较去年计划供应量减少271公顷，降幅约34.4%；又如南昌在《南昌市2025年住房发展年度计划（征求意见稿）》中明确，今年南昌市本级拟计划供应新建商品住宅用地149公顷，较去年计划供应下降30%。
也有例外，厦门今年住宅用地计划供应90公顷，较去年减少逾72公顷，其中商品住宅用地计划供应69公顷，较去年计划供应量增加近20公顷。
整体来看，麟评居住大数据研究院分析师向21世纪经济报道记者表示，各地着力通过减少土地供应量、优化供应结构的方式来控制市场供应，缓解市场库存压力，以促进市场供求平衡。
上海易居房地产研究院副院长严跃进向21世纪经济报道记者表示，北京等城市今年住房用地计划供应规模减少，这是今年各地住房发展计划的重要特征，与土地市场、住房市场的供求关系发生重大变化有关。适当压缩供应的“量”、更好提升供应的“质”，进一步活跃各地土地市场，提升土地价格预期，这是各地优化住宅用地供应的主要方向。
这也与当前土地市场情况相符。中指数据显示瑞银投资，1-4月300城住宅用地成交规划建筑面积同比下降4%，土地出让收入同比增长超2成。受地块质量提升等因素影响，一二线城市土地平均溢价率较高，杭州、成都等地多宗土地拍出高溢价。
前述分析师认为，住房用地供应量和地块位置仍是房企最关注的方面，这些因素将直接影响其拿地成本和开发项目的市场需求潜力。严跃进补充，除了关注地块的品质之外，企业也更关注地块的属性、规模等方面，未来去化成为重要的考量目标，体量可控的纯住宅用地更受房企青睐。
为更好推动住房建设工作，提高房企拿地积极性，也着力促进产城融合和职住平衡，各地也着力优化土地供应的空间结构布局。如成都明确，要推动住房用地供应向重点片区、产业组团、地铁沿线等重点发展空间倾斜；青岛提出结合市场需求、住房发展计划、商品住房去化周期和存量等因素，按照以房定地、以需定供的原则，科学编制年度住宅用地计划。
多地调减保障性住房筹建目标
推进保障性住房建设和供应，仍是今年各地住房发展计划的重点任务之一。如北京明确要加大住房保障力度，青岛提出要加大保障性住房建设和供给，广州要求加快构建租购并举的住房保障体系，成都提出要完善住房保障体系。
与去年相比，今年各地保障性住房建设筹集目标以下调为主。如北京计划建设筹集保障性租赁住房5万套，去年计划筹集量为7万套（间）；如天津今年计划筹集建设配售型保障性住房358套，启动2900套房源配售工作，计划筹集建设保障性租赁住房2000套（间），去年天津计划新增筹集建设配售型保障性住房7000套，新增筹集建设保障性租赁住房5000套（间）。青岛、南昌等地也有类似情况。
严跃进表示，多地保障房筹建目标确实出现减少的特征，但这并不意味着保障性住房供应的减少。这主要是因为随着政策优化调整，各地保障性住房的来源更加丰富，在新建之外，也要通过“以购代建”，即收购存量商品房作保障房的方式来进行，达到增加保障性住房供应和消化存量库存的双重目标，这既包括配售型保障性住房，也包括保障性租赁住房。
前述分析师表示瑞银投资，多地保障性住房用地供应和计划筹建数量有所减少背后，有近年来土地价格抬升和市场面临库存压力等因素影响，通过收储闲置用地和收购存量住房来丰富保障性住房供应更符合当下市场实际。
今年《政府工作报告》明确，盘活存量用地和商办用房，推进收购存量商品房，在收购主体、价格和用途方面给予城市政府更大自主权。各地在相关会议和政策文件中对此亦有部署，如前不久发布的《辽宁省大力提振消费若干举措（征求意见稿）》中提到，加大专项债对收购存量商品房用作保障性住房支持力度。一些步伐较快的地方已有相关实践，如4月24日，贵州首笔收购存量商品房用作保障性住房再贷款项目在贵安新区落地，今年贵安新区计划完成3901套存量商品房收购。
需要注意的是，保障性租赁住房仍是各地住房保障体系的重要组成部分，今年广州、成都、天津、厦门、南昌、哈尔滨的保障性住房建设或供应计划中，保障性租赁住房的计划筹建或供应规模多于配售型保障性住房。杭州、青岛的配售型保障性住房、保障性租赁住房计划筹集建设或计划推出目标则相同。
如广州今年计划筹建保障性租赁住房10万套（间），计划筹建配售型保障性住房0.15万套；天津计划筹集建设358套配售型保障性住房，计划筹集建设保障性租赁住房2000套（间）；厦门今年计划供应保障性商品房0.3万套，保障性租赁房0.38万套。
前述分析师表示，部分城市配售型保障性住房筹建目标少于保障性租赁住房，这主要是因为配售型保障性住房需要较高的初始投入，适合有一定经济基础的家庭购买。保障性租赁住房则满足了更多低收入和新市民的过渡性住房需求。此外，配售型保障性住房作为一项较新的政策举措，目前仍处于发展初期。各地稳妥审慎推进配售型保障性住房建设，体现了对政策落实的严谨态度，也有在实践中探索优化、持续完善制度体系的考虑。
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